近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资(社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(ch社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀ǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(y社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀ú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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