5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过56是什么意思 56是什么尺码2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(56是什么意思 56是什么尺码shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(56是什么意思 56是什么尺码shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 56是什么意思 56是什么尺码