近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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