文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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