近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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