保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者张一帆

4月22日晚间，保利发展披(pī)露的最新财报(bào)显示(shì)，2023年，保利发展全年实(shí)现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司(sī)货币资金余额1480亿元。在经营层面，去(qù)库存战略的(de)执行帮助保利发(fā)展实现房(fáng)企(qǐ)中唯一(yī)的4000亿级销售。同(tóng)时，在连续第6年经营活动(dòng)现金流为(wèi)正的前提(tí)下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

公司表示，2024年保(bǎo)利发展仍将(jiāng)坚持布局核心城市，把握“品质时代”机遇。在(zài)最新发布的行业白(bái)皮(pí)书中，保(bǎo)利发展提(tí)出应全(quán)方位理解(jiě)“品质时代”，“品(pǐn)质(zhì)时代”的关键是牢牢紧扣(kòu)“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。

销售领跑：坚定(dìng)去库(kù)存

保利发展2023年度实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润(rùn)120.67亿元，同(tóng)比下滑34%。

在百(bǎi)强房企整体销(xiāo)售(shòu)规模呈两位数下滑的背景下，保利发展(zhǎn)全(quán)口径销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿(yì)的房企，市场占有率逆(nì)势(shì)提走进我生活作文升(shēng)至3.6%。保利发展称，2023年(nián)，公司采取积极灵活的营销策略，坚决(jué)果断去库存。

销售规模持续领跑(pǎo)，体现(xiàn)了保利(lì)发展自2021年下半年以来一(yī)以贯之的 “去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经营(yíng)、去库存、调结构、防风(fēng)险(xiǎn)”的经营策略，持续加强两级联(lián)动，以应对市场波(bō)动。

保利发展表示，在管理层及时有效的经营(yíng)策(cè)略调整下，依托扁平(píng)的两级架构高效落地执行(xíng)，4000亿的销售成绩单(dān)之下保(bǎo)利发展的销售(shòu)结构持续优化：城市(shì)深耕(gēng)效(xiào)果持续(xù)凸显。公司在确定性强的核心(xīn)38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。市(shì)场占有(yǒu)率不断提升。公(gōng)司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分(fēn)点，其中，核心38城市占(zhàn)率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共(gòng)27个，单城市占率天花板不断突破提升。存量项目(mù)去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化(huà)力度，存量项(xiàng)目(mù)签约金(jīn)额(é)2575亿(yì)元，占(zhàn)全年销售金额的61%。人效进一步提升。2023年，保利发展人均签约金(jīn)额与2022年持平，人均交付套(tào)数比2022年提升26%。

同时，在谨慎保守(shǒu)的会计政策下，公司当期销售向未来(lái)收入转结的保障度较高。截至报告(gào)期末，保(bǎo)利(lì)发展尚持(chí)有合同(tóng)负债(zhài)3772亿元，已售未回(huí)笼资金约(yuē)966亿元，未来(lái)收入(rù)保障(zhàng)度高。

债务优化：

经营活动现(xiàn)金流为正

对比(bǐ)业绩快(kuài)报，年报中新增披露的(de)各项财务数据显示，保利发展在手资(zī)金充沛、负债进一(yī)步压降、现金流健康、债务结构持续(xù)优化。整(zhěng)体(tǐ)来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了(le)资源补(bǔ)充和(hé)债务结构优(yōu)化，实现了安全和发(fā)展的平衡。

保利发展(zhǎn)在2023年实现了(le)连(lián)续第六年的经营活动现金流为正。开源方面，保利(lì)发(fā)展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项(xiàng)目(mù)投资回收(shōu)等方式，累计增加可(kě)动(dòng)用资金529亿元。节流方面，公司(sī)以销定(dìng)产，全年新开(kāi)工面积(jī)1491万平方米，同比下降37%；集中资源保(bǎo)障(zhàng)品质(zhì)交付，竣工面积4053万(wàn)平方米，完成29.1万套品质交付(fù)。

连续六年的经营活动现金净流入，保障了(le)保利发展的“存粮”。财报显示，截(jié)至2023年末，公司货币(bì)资金余额1480亿元，保持在总资产(chǎn)10%左右的合理水平。

降债务、降利息，双管齐下，债务结构持续优化(huà)。截至2023年末，保利(lì)发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融资成本方(fāng)面，年内公司新增融资1371亿元，综(zōng)合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资(zī)成本最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构(gòu)进一步优化：期末公(gōng)司资产(chǎn)负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率(lǜ)61.20%，分别较期(qī)初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比(bǐ)1.28，“三道(dào)红线(xiàn)”保持一贯绿(lǜ)档水平。

在行业(yè)普(pǔ)遍(biàn)收紧银根的背景下(xià)，保利发展逆势加码股东回报。按今年1月前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿(yì)元回购方案。

转型目标：新质生产力

的基础设施服务商

进(jìn)入2024年，保利发展仍然(rán)保持(chí)进取的(de)态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建(jiàn)“好房子”，在两(liǎng)大(dà)高确定性战略规划指引下，结合(hé)公司多年管理经(jīng)验沉淀出“总部+城市(shì)平台”扁平的两(liǎng)级管理(lǐ)架构，保利发展有望(wàng)穿越新的地产周期，实现长期可(kě)持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保利(lì)2023—2024年不动产行业白皮书(shū)》明确指出，“房企(qǐ)不能再走‘三高(gāo)’的(de)粗放式发展道路”，但同时(shí)也(yě)强调要维持适度杠杆，保持合理投(tóu)资和土地储备，将(jiāng)投资聚焦到有确(què)定需求的优质区(qū)域。

在2023年，保利发展不仅(jǐn)是“销冠”，近(jìn)年拿地(dì)金额也(yě)位居行业首位。报告期内，公司(sī)共拓(tuò)展项目103个，总地价(jià)1632亿元(yuán)，权(quán)益地价1359亿元，同比提升26%走进我生活作文，拓展权益比提升16个百分点至(zhì)83%。公司新增项目税前成本利润率(lǜ)平均在15%以(yǐ)上，具有(yǒu)较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城。

在优质增量资源的补(bǔ)充下，保利发(fā)展土储结构(gòu)持续优化。报告(gào)期末，公司土(tǔ)地储备计(jì)容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目(mù)1182万平(píng)方米(mǐ)，存量项目占比(bǐ)下降8个百分(fēn)点；核心(xīn)38城面积储(chǔ)备占比近7成，提升2.4个百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通(tōng)行证(zhèng)。在今年(nián)的全国两会上，住(zhù)建部(bù)部长倪虹对房地产(chǎn)企业喊话：谁能为群(qún)众建设好房子、提供好服务(wù)，谁就能(néng)有市场、有发展、有未(wèi)来。

2023年，保利发(fā)展完成29.1万套产品交付，在交(jiāo)付提升的同时(shí)获得客户满意(yì)度提升。

值(zhí)得注意的(de)是(shì)，保利发展今年进一步(bù)拓(tuò)展“品质时(shí)代”的内涵，将“服务(wù)”摆在了(le)更为显要的位置。事实上，新一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利发(fā)展称，“房地产”大家讨论得更多(duō)的是销售，“不动产”注重资产价值和(hé)使用价值的双(shuāng)重(zhòng)属性。而发展不动(dòng)产要坚持“用户思(sī)维”，以最终客户使用需求(qiú)为根(gēn)本(běn)出发点，全方位提升产品和服务(wù)品质。

在白皮书中(zhōng)，保利发展呼吁(xū)房企要(yào)积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从(cóng)区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为新质生产力提(tí)供硬件支撑和软件服务(wù)，持续助推社会经济的高质量发展。

4月22日晚间，保利(lì)发展披露的最新财报显示，2023年，保利发展全年实现营收(shōu)规模3468.28亿(yì)元(yuán)，归母(mǔ)净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金余(yú)额(é)1480亿元。在(zài)经营层面，去库存战略的执行(xíng)帮助保利发展实现房企中唯一(yī)的4000亿级销售。同时，在连续第(dì)6年经营活动现金流(liú)为正的前提下，保利发展持续聚焦核(hé)心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

公司表示(shì)，2024年保利发展仍将坚持布局核心城市，把握“品质(zhì)时代(dài)”机遇(yù)。在最新发(fā)布的行(xíng)业白皮(pí)书中，保利(lì)发展提(tí)出应全方位理(lǐ)解“品(pǐn)质时(shí)代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以(yǐ)用户为中心，推动整(zhěng)个行业生态向高质量发展。

销(xiāo)售(shòu)领跑：坚定去库存

保利(lì)发展2023年度实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比(bǐ)下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保(bǎo)利发展全口径销(xiāo)售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿的(de)房企，市场占有(yǒu)率逆(nì)势(shì)提升至3.6%。保利发展(zhǎn)称，2023年，公司采取积极灵活的营销策(cè)略，坚决果断去库存。

销售(shòu)规(guī)模持续(xù)领跑，体现了保利(lì)发展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展(zhǎn)就确立了“稳经营、去库存、调结(jié)构、防风险”的经营策略，持续(xù)加强两级联动，以应对市场波动。

保利发(fā)展表示，在管理层及时有(yǒu)效的经营策(cè)略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿的(de)销售成绩单之下保利发展的销售结构持续优化(huà)：城市深(shēn)耕效果持续凸显。公司在确定性强(qiáng)的核心38城(chéng)销(xiāo)售(shòu)贡(gòng)献近9成，同比提升(shēng)2个百分点。市场占有(yǒu)率不断提升。公司2023年(nián)市占率3.6%，同比提(tí)升0.2个百分点(diǎn)，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个(gè)百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升(shēng)。存量(liàng)项目去化成效显著。公司加大2022年之(zhī)前获取的存量项(xiàng)目去化力度，存量项目(mù)签约金额2575亿元(yuán)，占全年销售金额的61%。人(rén)效进(jìn)一步提升。2023年，保利发展人均签约金额与(yǔ)2022年持平，人均交付套数比2022年提升(shēng)26%。

同(tóng)时，在谨慎保守的会计政(zhèng)策(cè)下，公司当期销售向未来收入转(zhuǎn)结的保障度较(jiào)高(gāo)。截至报告期(qī)末，保利发展尚持有合同负(fù)债3772亿元(yuán)，已售未回(huí)笼资金(jīn)约966亿元，未来收入保障度高。

债务(wù)优化：

经营活动现金流为正

对比业绩快报(bào)，年报(bào)中(zhōng)新增(zēng)披露的各项财(cái)务数据显示，保利发展在手资金充(chōng)沛、负(fù)债进一步压(yā)降、现金流健康、债务结构(gòu)持续优化。整体来看，在保持(chí)经营现金流为正的前(qián)提下，保利发(fā)展实现了资源补充和债务(wù)结(jié)构优化，实现了安全和(hé)发展的平衡。

保利发展在2023年实现了(le)连续第六(liù)年的(de)经营活动现金流为正(zhèng)。开源方(fāng)面，保(bǎo)利发展一(yī)手(shǒu)抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累(lèi)计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新开工(gōng)面积1491万(wàn)平(píng)方米，同比(bǐ)下降37%；集中资源保障品质交(jiāo)付(fù)，竣工面积4053万平方米(mǐ)，完成29.1万套品质交付。

连续六年的经营活(huó)动现金净(jìng)流入，保障了(le)保(bǎo)利发展的“存(cún)粮”。财报(bào)显(xiǎn)示，截至2023年(nián)末，公司(sī)货币(bì)资金余额1480亿元，保持在总资产(chǎn)10%左(zuǒ)右的合理(lǐ)水平。

降债(zhài)务、降利息，双(shuāng)管齐下，债务结构持续优化。截至2023年(nián)末(mò)，保(bǎo)利发展有(yǒu)息(xī)债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融资成本(běn)方面，年(nián)内公司新(xīn)增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整(zhěng)体来看(kàn)，2023年保利发(fā)展财务结(jié)构(gòu)进一(yī)步优化：期末公(gōng)司资产负债率(lǜ)76.55%、扣预收资产负债率(lǜ)67.14%、净负债率61.20%，分别较期(qī)初下(xià)降1.56、1.34和(hé)2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红(hóng)线”保持一贯绿档(dàng)水平。

在行业普遍(biàn)收(shōu)紧银根(gēn)的背景下，保利发展逆(nì)势加码股(gǔ)东回报。按今(jīn)年(nián)1月前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比(bǐ)此前提高(gāo)1倍，同时保利发(fā)展还实(shí)施了不超过20亿元回购(gòu)方案。

转型目标：新质(zhì)生产(chǎn)力

的基础(chǔ)设施服务商

进入2024年，保利发展仍然保持进取的态(tài)度。在资源端(duān)把握布局核心城市，在销售端秉(bǐng)持为客户(hù)建“好房子”，在两大高确定性(xìng)战略规(guī)划指引下，结合公司多(duō)年管(guǎn)理(lǐ)经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构(gòu)，保利发展有望穿(chuān)越新的地产周期，实现长期可持续(xù)的发(fā)展。

在资(zī)源端(duān)，在最新发布的《保利(lì)2023—2024年(nián)不动产行业白皮书》明确(què)指(zhǐ)出，“房企(qǐ)不(bù)能再走‘三(sān)高’的粗放式发展道路”，但同时也(yě)强调要维持适度杠(gāng)杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

在2023年，保利发(fā)展不仅是(shì)“销(xiāo)冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告期内(nèi)，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权(quán)益地价1359亿元，同比提升(shēng)26%，拓展权益比提升16个百分(fēn)点至83%。公司新增项目(mù)税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意的是(shì)，公司拓展金额中(zhōng)99%位(wèi)于核心38城。

在优质(zhì)增量资源的补充(chōng)下，保利发展土储结构持续优化。报(bào)告期末(mò)，公司土地储备(bèi)计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项(xiàng)目1182万平方米，存量(liàng)项目占比(bǐ)下(xià)降8个(gè)百分点；核心38城(chéng)面积储备占比近7成，提升2.4个百分点。

在销售端，建(jiàn)“好(hǎo)房子”被(bèi)广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在(zài)今(jīn)年的(de)全国两会上，住建部部(bù)长倪虹对房地产企(qǐ)业喊话：谁能为群(qún)众建设好(hǎo)房子、提供好服务，谁就能有市场(chǎng)、有发展、有未来。

2023年，保(bǎo)利发展完成29.1万套产(chǎn)品交付，在交付提升的同(tóng)时获得(dé)客户满意度提升。

值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，保利发展今年进(jìn)一步拓(tuò)展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了更(gèng)为显要的位置。事实上，新(xīn)一年的白皮书正式更名为不动产行业白皮书。保利发展(zhǎn)称，“房地产”大(dà)家讨论得(dé)更多的是销(xiāo)售，“不动产”注(zhù)重(zhòng)资产价值和使用价值的(de)双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客(kè)户使(shǐ)用需求为根本出发点，全(quán)方(fāng)位提升产品和服务品质。

在白皮(pí)书中，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域(yù)布局、产品业态(tài)到供(gōng)应链(liàn)技术创(chuàng)新、服务输出等方面(miàn)，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推(tuī)社会经济的高质量发(fā)展。

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