又一只消费REIT，明日上市！

公募(mù)REITs市场再添重(zhòng)磅新品。

4月30日，中金印力REIT将(jiāng)正式上(shàng)市交易(yì)。随着这只REIT上市，首批4只消费基(jī)础(chǔ)设施REITs全部成功上市。

值得一提(tí)的是，就在日前，已上市的3只消费(fèi)REITs刚刚发布(bù)首份成绩单，一季度可分配金额基本达到预期，底层资产出租率维持较高水(shuǐ)平。

第四只消费REIT明日上市

据深交所(suǒ)消息，中金印力消费REIT将(jiāng)于4月30日起在(zài)深交所上(shàng)市交易，成为第(dì)四只上市(shì)的消费类基础设施公募REIT。

上市交易公告书(shū)显示，中金印力(lì)消费R4月24日央行开展20亿元7天期逆回购操作EIT基金份额总额达到10亿份，存续期设定为25年。在(zài)此前的发行(xíng)阶段，中金印力消费REIT就受到认购资金追捧，公众发售部分(fēn)提前结(jié)束募集。

公告(gào)显(xiǎn)示，中(zhōng)金印力消(xiāo)费REIT的(de)募集(jí)资金总额为32.6亿元人民币(bì)，其投资目标主要是(shì)获取(qǔ)基础设施项目(mù)租金、收费等稳定(dìng)现金流。基(jī)金(jīn)的(de)投资策略规定，投资于基础设(shè)施资产支持证券的比(bǐ)例不低于基金资产的80%，以确保(bǎo)投资组合的稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机构投资者在该基金的持有份额占比高达96.21%，个人投资者(zhě)的持有份额则为3.79%。前十名持有人中，包括(kuò)了印力商用置业有限公司和深圳市地(dì)铁集团有限公司等(děng)知(zhī)名企业。

从(cóng)中金印力4月24日央行开展20亿元7天期逆回购操作消费REIT的底层资产——杭(háng)州(zhōu)西溪印象城来看，其在2014年至2022年的年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租(zū)率(lǜ)约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达到99.6%。自2013年开(kāi)业以来，该项目营业(yè)额呈上升趋势，2022年(nián)总营业(yè)额超(chāo)过35亿(yì)元；2023年1-9月的营业额突破(pò)32亿元，再创历(lì)史新高。

作为万科旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营管理(lǐ)项目超(chāo)164个，遍布全国53个城市，管理(lǐ)面积近1200万平方米，资产(chǎn)规模近1000亿元(yuán)。

去年底，首批4只消费基(jī)础设(shè)施REITs正式获批，今年一季度，华夏金(jīn)茂商业REIT、嘉实物美消费(fèi)REIT和华夏华润商业REIT3只消费类REITs先后完成募集，并于3月中(zhōng)旬成功上市(shì)交(jiāo)易。

从3只已上市(shì)消费REITs表现来看，嘉实物美(měi)消费REIT表(biǎo)现最佳，上市一个多(duō)月以来(lái)涨(zhǎng)超4%，华夏华润商业REIT也取得正涨幅。

首批(pī)消费类REITs一季报(bào)符合预期(qī)

上市一个(gè)月后，我国首批上市的三只消(xiāo)费类基础设施公募REITs一季报揭晓(xiǎo)，首次交(jiāo)出的成绩单基本符合预期。

整体(tǐ)来看(kàn)，嘉实物美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华润商业REIT三个项目一季度可分配金额(é)基本达到预期，其中物美(měi)消费(fèi)REIT可(kě)供分配(pèi)金额达成率(lǜ)最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日(rì)成立以来营收为1887.58万元，净利(lì)润达663.93万元，可供分配(pèi)金额(é)为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年可分配金额的预(yù)测值为6699.55万元，预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年比重进行加权，报告期内(nèi)可分配金额完成率为18%。

华夏(xià)金茂商业REIT一季(jì)报实现收(shōu)入为1462.13万(wàn)元，净利润达(dá)到281.87万元，当期可供分配金(jīn)额为887.27万元，2024年(nián)度(dù)预测值为5254.29万元，成立(lì)两个月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模最大的消费REITs，华夏(xià)华润商(shāng)业REIT自(zì)2月7日成立以来实现可供分配金额5122.89万元，招募说明书显示，全年预测值为3.41亿元，占比(bǐ)15%。

值(zhí)得一提的是，华夏华润商业REIT报告期内实现营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另据招募说明书显(xiǎn)示(shì)，2024年净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出用于购买项目公司股权。2025年，这一(yī)预测数字将回正至(zhì)1332.28万元。

一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均(jūn)保持在高位，均(jūn)超98%。

嘉实物(wù)美REIT的底层基(jī)础(chǔ)设施项目是以超市为主(zhǔ)力店的社区商业，包括位于北京市(shì)的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。截至2024年(nián)3月末，上(shàng)述资产整体出租率为98.33%，招募说明书显(xiǎn)示，2023年6月末，四个项目的总出租率为88.71%。

作为华夏华润商业(yè)REIT底(dǐ)层资产的青岛万(wàn)象城，截至一季(jì)度末(mò)出租率为99.16%，较去年年中的98.49%进一步提升。华夏金(jīn)茂REIT底层资产(chǎn)长沙览秀城(chéng)一(yī)季度末出租(zū)率维持在98.26%。

值得一提的是(shì)，从整个公募REITs市场看，3只消费类REITs一季度出租率(lǜ)排名较(jiào)为居前(qián)。消费类REITs底层资产租户结构相对稳定、分散化程度较高的特点，相较产权类(lèi)资产而言，集(jí)中(zhōng)退租风险更低。

此外(wài)，一季报显示，多只消费REITs将引流增收(shōu)、提升品牌作为底层资产运营的核(hé)心方向。比如，华夏金茂REIT一季报(bào)称，长沙览秀城项目合理利用场内空间，通过多经业务(wù)和(hé)联营代(dài)销业务丰(fēng)富消费场景并拓宽了收入来源。华润商业(yè)REIT则(zé)指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化(huà)调整与装修改造，进一步提升项目资产(chǎn)价值和收益水平。‍‍‍‍

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