保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防范与规(guī)模扩张？房企(qǐ)的新发展模式是什么？在(zài)2023年，保利发展尝试给出(chū)自己的答卷。

2023年，保利发(fā)展全(quán)年实现营收规模(mó)3468.28亿(yì)元，归母净利润(rùn)120.67亿元(yuán)，截至年(nián)末，公司货币资金余额1480亿元。在经(jīng)营层(céng)面(miàn)，去库(kù)存战略(lüè)的执行帮助保利发展实现房企中唯一的四千亿级销(xiāo)售(shòu)，同时在连续第6年的(de)经营活动现金流(liú)为正(zhèng)的前提下，保利发展持续聚(jù)焦核心城市，拓展(zhǎn)金额中99%位(wèi)于核心38城。

进入2024年，保利发展仍将坚持布局核(hé)心(xīn)城市，把握“品质时代(dài)“机遇。在最新发布(bù)的行业白皮(pí)书中，保利发展提出应全(quán)方位(wèi)理解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧(jǐn)扣“用户思维 ”，以用户为中(zhōng)心，推动整个行业生态向高质(zhì)量发展。

坚定去(qù)库存(cún)实现销售领(lǐng)跑

4月22日晚间，保利(lì)发展披露财报，公司2023年度实现营收规模3468亿元，同(tóng)比(bǐ)增长23%；归母净利润(rùn)120.67亿元，同比(bǐ)下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两(liǎng)位(wèi)数下滑的背景下，保利发展全(quán)口径销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的(de)房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年，公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵(líng)活(huó)的(de)营销策略，坚决果断去库(kù)存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年(nián)下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保(bǎo)利发(fā)展就确立了“稳经营、去库存、调结(jié)构(gòu)、防风险”的经营策略，持续加强两级(jí)联动，以应对(duì)市场波动(dòng)。

在管理层及时有效的(de)经营(yíng)策略调(diào)整下，依托扁平的两级(jí)架(jià)构高效落地执行，4000亿元的销售成绩单之(zhī)下保利发展的销售结构的持续优化(huà)：

城市深耕效果(guǒ)持续凸显。公司在确定(dìng)性(xìng)强的核心38城销售(shòu)贡献近九成，同比提升2个(gè)百分点。珠(zhū)三角、长三角销售(shòu)贡献分别超1100亿元(yuán)和1400亿元(yuán)、广州与佛山合计超800亿元、上海超(chāo)500亿元，深耕效果显著。

市场占有率不断(duàn)提升。公司2023年市(shì)占率3.6%，同比提升0.2个百(bǎi)分点，其(qí)中，核(hé)心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个(gè)百分点；市占率超过(guò)10%的城市共27个(gè)，单城市占率天(tiān)花(huā)板不断突破提升。

存量项目去化成效(xiào)显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额(é)的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积(jī)的69%。

人效进一步提升。2023年，保利发展人均签约金额与2022年持平(píng)，人均交付(fù)套数比2022年提升26%；下属物业公司、商(shāng)旅公司、代(dài)理公司等规模较大的产业公司，2023年元均效能均有不同幅度提升。

同时，在谨(jǐn)慎保守的会计政(zhèng)策下，公(gōng)司(sī)当期销售向未来收入转结的保障度(dù)交较(jiào)高(gāo)。长期以来，保利发展项(xiàng)目完(wán)成交付后才确认收入，并坚持以成本法计量投资性房(fáng)地产，资产质量稳健扎实。截至报告(gào)期末，保利发(fā)展尚持有合(hé)同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未(wèi)来收入保障度高。

债务结构持(chí)续优化(huà)

对(duì)比业绩快报，年报中新增披露的各项财务数据显示，保利发展在手资(zī)金充沛、负债进一(yī)步压(yā)降、现金流健康、债(zhài)务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为(wèi)正的前提下，保利发展实现了资源(yuán)补(bǔ)充和债(zhài)务结构优化，实现了安(ān)全和发展的平衡。

以开源节流为关键(jiàn)词(cí)，保利发展(zhǎn)在2023年实现了连(lián)续第六年的(de)经营活动现金流为正。开源方面，保利发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额(é)4304亿元，销售回笼率102%，其中(zhōng)当年销售回笼率78.3%；同时通(tōng)过加速参(cān)股(gǔ)项(xiàng)目(mù)投资回收等方式，累计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产(chǎn)，全年新开工面积1491万平方米，同比下(xià)降37%；集中(zhōng)资源保障(zhàng)品质交付，竣工面积4053万平(píng)方米(mǐ)，完成29.1万套品质交付(fù)。

连续6年的经营活动现金净(j百利天恒：注射用BL-B01D1获药物临床试验批准通知书ìng)流入，保障了保利发展充分的“存粮”。财报显示，截(jié)至2023年末，公司货币资金余额1480亿元(yuán)，保持在总资产10%左右的合理水平。此外，公司报(bào)告期末已售待回笼资(zī)金约966亿元，未来可(kě)动用资金充裕。

降债务、降利息，双管齐(qí)下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发(fā)展(zhǎn)有息(xī)债务(wù)余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中一(yī)年内到期的债务占有息负债比(bǐ)重为20.82%，较年初下降0.46个百分点。融资成本方面，年内公(gōng)司(sī)新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其(qí)中，三(sān)年期(qī)直接(jiē)融资成本(běn)最低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举(jǔ)之下，2023年(nián)保利(lì)发(fā)展财务结构进一步优化：期末公司资产负债率76.55%、扣(kòu)预收资(zī)产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分(fēn)点，现金短债比1.28，“三道红线 ”保持一贯(guàn)绿档水平。

对财务安全最直接有力的证据，是在行业(yè)普(pǔ)遍收紧银根(gēn)的背(bèi)景下，保利发展逆势(shì)加码股东回报，既(jì)展现央企责任(rèn)担当，也体现了发展信心。按今年一月前期(qī)股东回报规(guī)划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同(tóng)时(shí)保利发展还实施了不超过(guò)20亿元回购方(fāng)案。

向“新质(zhì)生产力的基础设施(shī)服务商”转型

进入2024年，保利发展仍然保持(chí)进取的态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端(duān)秉持为客(kè)户建“好房子”，在两大高确定性战略规(guī)划指(zhǐ)引下，结合公(gōng)司多年管理经验沉(chén)淀出“总部(bù)+城市平(píng)台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿越(yuè)新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出：“房企不能再走‘三高’的粗(cū)放式发(fā)展道路”，但同时也强调要维持适度(dù)杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚(jù)焦到(dào)有确定需求的优质区域(yù)。

在2023年，保利发展不仅是“销冠”，近年拿地(dì)金额也位居行业(yè)首(shǒu)位。报告(gào)期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元(yuán)，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百(bǎi)分点至(zhì)83%。公司新增(zēng)项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能(néng)力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城(chéng)，新增项目楼面均价15187元/平方米。

在优质增量资源的(de)补充下，保利发展土储结(jié)构持续优化(huà)。报(bào)告期末，公司土地储备计容建面7790万平(píng)方米，其中(zhōng)存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存(cún)量项目占比下降8个百分点；核心(xīn)38城面(miàn)积储备(bèi)占比近七成，提升2.4个百(bǎi)分点，资源结构不断优化。

在销售端，建“好房子”被(bèi)广泛认为是支持房企跨越(yuè)新周期(qī)的通行证。在今年的(de)全国两会上，住建部部(bù)长倪虹对房地产企业喊话：谁能为(wèi)群众建设(shè)好房子、提供好服务(wù)，谁就能有市(shì)场、有发展、有未来。

保利发展正是行业内第一个提出进入品质(zhì)时代的房企，也是(shì)最(zuì)先落实产品制胜理念的(de)公司。在这一战略的指(zhǐ)引下，保(bǎo)利发(fā)展形(xíng)成了(le)“天悦和”三(sān)大产品(pǐn)系十(shí)二大子品牌，且获消费者认可。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升(shēng)。

值得注意的是，保利发(fā)展今年进一步拓(tuò)展“品质时代“的内涵(hán)，将”服务“摆在(zài)了(le)更为显要的位置。事(shì)实上，新一年的白皮书正式更(gèng)名(míng)为不动产行(xíng)业白(bái)皮书(shū)。保(bǎo)利发展解释称，“房地(dì)产”大家讨论(lùn)得更多的是(shì)销售，“不动产(chǎn)”注重资产(chǎn)价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚(jiān)持“用户思维”，以最终客(kè)户使用需求为根本出(chū)发点，全方位提(tí)升产品和服务品质。

从“好产品”到“好服务”，保(bǎo)利(lì)发展正着力延伸服务内容和(hé)扩大服务外延(yán)，城市(shì)消费与服务需求持续扩大，正开启多个新赛道。比如：围绕居住社区，对服务内容进行延伸，包括为业主提供家装家居、房屋交易租赁等(děng)增值服务，发展商业、养老、托幼(yòu)等业务。再(zài)比如：从(cóng)社区(qū)走向(xiàng)城市(shì)，围绕(rào)不动(dòng)产(chǎn)的各(gè)类业态，扩(kuò)大(dà)服(fú)务外延。探索公共服务(wù)、产业(yè)园区、商旅、会展和体育等(děng)服务及消费，挖掘市场价值。

在白皮书中，保(bǎo)利发展呼吁房企要积极向(xiàng)“新质生产力的基础设(shè)施服务商”转型(xíng)，从区域布局、产品业(yè)态到供应链(liàn)技术创新、服务输出(chū)等方百利天恒：注射用BL-B01D1获药物临床试验批准通知书方面面(miàn)，为新质生产力提供硬件支撑(chēng)和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展。

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