5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包>

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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