万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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