导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

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　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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