5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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