万柳书院，暴雷了。<定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历/p>

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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