5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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