导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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