近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例<戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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