5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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