饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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