导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思