5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.650mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多