饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(f幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导èi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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