文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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