文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位