5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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