导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌trong>

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。