近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zh秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗òng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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