OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是(s三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级hì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)RE三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级IT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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