5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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