饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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