导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义