导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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