导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(z韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字hái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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