近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募RE美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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