近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思p>

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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