文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xí弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗