近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(91是质数吗，95是质数吗shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券91是质数吗，95是质数吗回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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