万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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