近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。武警能打过特警吗p>

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。武警能打过特警吗”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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