饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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