文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国(阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(s阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译hì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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