近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(qu少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字án)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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