饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chén怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧g)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qi怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧ān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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