万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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