OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成(ch生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字éng)去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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