饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yò老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗ng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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