饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性(xì小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(ji小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔āng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往(w小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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