万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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