5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后单反可以带上飞机吗一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(单反可以带上飞机吗jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)单反可以带上飞机吗好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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