饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依规1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费(f1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升èi)及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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