万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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